Plazos para liens de construcción en Florida

Un solo día de retraso puede marcar la diferencia entre conservar los derechos de lien y perderlos.

La ley de liens de construcción de Florida gira alrededor de plazos estrictos. Incluso una deuda válida puede volverse difícil o imposible de cobrar mediante un lien si el reclamante incumple un plazo establecido por la ley.

La ley de Florida permite el cumplimiento sustancial de ciertos requisitos relacionados con la forma y el contenido de algunas notificaciones y documentos. Sin embargo, los plazos legales se aplican estrictamente. El plazo de 45 días para entregar un Notice to Owner y el plazo de 90 días para registrar un Claim of Lien deben cumplirse con precisión. Un solo día de retraso puede invalidar el lien.

Los plazos relacionados con un lien pueden incluir varias etapas: entregar el Notice to Owner, registrar el Claim of Lien, entregar una copia del lien y presentar una demanda de foreclosure. Los propietarios también pueden utilizar procedimientos establecidos por la ley para acortar el plazo de ejecución y obligar al reclamante a actuar.

Calcular estos plazos no siempre es sencillo. El análisis puede depender de la función del reclamante en el proyecto, la primera y la última fecha en que suministró mano de obra, servicios o materiales, el tipo de proyecto, el método utilizado para entregar los documentos, si contrató directamente con el propietario y si se trata de un inmueble privado o de un proyecto público con fianza.

Como cuestión práctica, el reclamante no debe esperar hasta el último día. La primera y la última fecha de suministro frecuentemente están en disputa. Si el lien se registra calculando el plazo desde un trabajo realizado al final del proyecto, una corte puede determinar posteriormente que ese trabajo era meramente correctivo o de reparación y que no cuenta como la última fecha de suministro. En ese caso, el lien puede considerarse tardío y no podrá ejecutarse.

En el caso del Notice to Owner, el cálculo del plazo puede determinar el resultado. El propietario debe recibir el NTO a más tardar el día 45. Sin embargo, si se envía correctamente por correo a más tardar el día 40, la ley de Florida considera que fue entregado en la fecha de envío. Aun así, la primera fecha de suministro puede estar en disputa y afectar el cálculo del día 40. Por eso, es recomendable dejar un margen de seguridad en lugar de esperar hasta el último día permitido por esta regla.

Los plazos deben calcularse de manera conservadora. Actuar temprano reduce el riesgo y preserva los derechos de lien.

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