Defensa contra liens de construcción
No todo lien registrado puede ejecutarse legalmente.
Los propietarios, desarrolladores, contratistas y compañías fiadoras pueden necesitar defenderse contra liens de construcción inválidos, exagerados, prematuros, tardíos o legalmente defectuosos. Un lien puede afectar el título de propiedad, obstaculizar una refinanciación o venta y generar presión para litigar incluso cuando la deuda está en disputa.
La defensa contra un lien comienza con una revisión detallada del cumplimiento del Capítulo 713 por parte del reclamante. Entre las cuestiones principales se encuentran si entregó oportunamente un Notice to Owner, si registró el lien dentro del plazo correspondiente, si incluyó sumas que no pueden reclamarse mediante un lien, si realmente realizó el trabajo, si ya recibió el pago y si tenía la licencia requerida.
Algunos liens pueden impugnarse por ser exagerados o fraudulentos. Otros pueden cancelarse, transferirse a una fianza o quedar sujetos a un plazo de ejecución más corto. Por ejemplo, el propietario puede registrar y entregar un Notice of Contest of Lien conforme a la sección 713.22(2) de los Estatutos de Florida. Este documento reduce a 60 días el plazo del reclamante para presentar una demanda de foreclosure. Si el reclamante no actúa dentro de ese plazo, el lien se extingue por disposición de ley.
En algunos casos, la mejor estrategia del propietario no consiste simplemente en disputar la deuda, sino en exigir que el reclamante demuestre que cumplió estrictamente con la ley de liens de Florida.
La defensa contra un lien suele estar relacionada con el incumplimiento de contratos de construcción, el Capítulo 558, la contratación sin licencia, los trabajos de construcción sin permiso y las reclamaciones por trabajos defectuosos. Una estrategia eficaz debe abordar tanto el lien como la disputa de construcción que lo originó.
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Preguntas sobre la defensa contra liens de construcción en Florida
La defensa contra un lien de construcción comienza con los detalles. Aunque un lien pueda parecer intimidante, su validez y ejecución dependen de los plazos, las notificaciones, las licencias, los documentos contractuales, la suma reclamada, la entrega de los documentos y el trabajo realmente realizado.
¿Cómo puede un propietario defenderse contra un lien de construcción en Florida?
El propietario puede impugnar si el reclamante cumplió con la ley de liens de Florida, si registró el lien a tiempo, si la suma reclamada es correcta, si entregó las notificaciones requeridas, si tenía la licencia necesaria y si los trabajos o materiales reclamados pueden incluirse legalmente en el lien.
¿Puede un Notice to Owner defectuoso invalidar un lien?
Sí. Si el reclamante tenía que entregar un Notice to Owner y no lo hizo correctamente o dentro del plazo, ese incumplimiento puede constituir una defensa importante contra el lien. La notificación debe analizarse antes de asumir que el lien puede ejecutarse.
¿Puede impugnarse un lien exagerado?
Sí. La suma reclamada puede impugnarse si incluye trabajos no protegidos por la ley de liens, cargos indebidos, sumas sin respaldo, órdenes de cambio disputadas o cantidades que no pueden recuperarse mediante un lien de construcción. La suma debe compararse con el contrato, las facturas, el historial de pagos, las órdenes de cambio y los demás documentos del proyecto.
¿Qué opciones existen después de recibir un lien de construcción?
Dependiendo de las circunstancias, el propietario puede impugnar el lien, negociar un release, solicitar documentación de respaldo, transferir el lien a una fianza, registrar un Notice of Contest of Lien o defenderse en una demanda de foreclosure. La estrategia correcta depende de la validez del lien, de si la suma está en disputa y de si es necesario liberar rápidamente el inmueble.
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